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Pandemia diminui a diferença de preços das casas nas grandes cidades do sul da Europa

  • O coeficiente Gini imobiliário, que mede a dispersão de preços nos diferentes mercados, coloca Madrid como o mercado mais heterogéneo de Itália, Espanha e Portugal
  • Em 2020, Roma e Madrid não registaram alterações, enquanto em Lisboa o coeficiente cai 1,5 pontos
  • Em Portugal, o Porto é a cidade mais heterogénea no preço das casas (79,9 pontos)
  • Évora apresenta a maior descida do coeficiente Gini (-4,9 pontos)

As mudanças no mercado imobiliário, provocadas pela pandemia, levaram a uma redução na diferença de preços entre as casas mais caras e mais baratas à venda nas principais cidades do sul da Europa, segundo um estudo do idealista, usando a base de dados de Portugal, Espanha e Itália.

O coeficiente de Gini, utilizado para medir dispersão económica, apresenta um valor mais baixo na maioria dos grandes mercados do sul da Europa.

O coeficiente Gini

O coeficiente de Gini é usado para medir qualquer forma de distribuição heterogénea, sendo aplicado habitualmente para medir a diferença de rendimentos.

O coeficiente de Gini é um número entre 0 e 100, onde 0 corresponde à completa igualdade (todas as casas têm o mesmo preço) e o valor 100 corresponde à completa desigualdade.

O aumento ou diminuição do coeficiente não se pode relacionar com o aumento ou descida de preços, mas sim com uma maior ou menor homogeneidade do mercado de compra e venda de habitação.

Assim sendo, é perceptível que o processo de homogeneização provocado pela pandemia foi o mesmo nos 3 países.

As principais cidades têm tendência para se manterem estáveis, já que em Madrid e Roma o coeficiente permanece o mesmo de janeiro de 2020, enquanto em Lisboa caiu 1,5 pontos.

Milão registou a maior queda (-2,3 pontos), seguida por Bilbao (-1,5 pontos) e Málaga (-1,2 pontos).

Com variações de menos de um ponto estão cidades como o Porto (-0,7 pontos), Barcelona (-0,6 pontos), Florença (-0,4 pontos) ou Nápoles (-0,3 pontos). Em Turim, o coeficiente não mudou, enquanto Sevilha e Valência são as únicas grandes cidades do sul da Europa em que a desigualdade imobiliária cresceu em 2020: 0,7 e 0,3 pontos respetivamente.

Madrid é o mercado com os preços mais dispersos do sul da Europa, visto que a diferença entre as casas mais caras e as mais baratas atingem um coeficiente de Gini de 83,3.

Segue-se o Porto (79,9), Valência (78,4), Milão (77,8), Turim (77,8), Barcelona (77,4), Málaga (77,2), Florença (76,9) e Nápoles (76).

No lado oposto está a cidade de Bilbao (72,4), o mercado mais uniforme do sul da Europa seguida por Roma (73,6) e Lisboa (74,6).

As cidades portuguesas mais e menos homogéneas

Apenas Aveiro (0,6) e Funchal (1,5) sofreram uma subida do coeficiente Gini, o que supõe um aumento na heterogeneidade do mercado da habitação dessas cidades.

Braga foi a única cidade portuguesa, das analisadas, onde se manteve o coeficiente inalterado.

Por outro lado, Évora foi o mercado que ficou mais homogeneizado em 2020 reduzindo o seu coeficiente em 4,9 pontos.

Seguida por Viseu e Beja (-4,4 pontos em ambos os mercados), Setúbal (-4), Coimbra (-3,9), Faro (-2,5), Lisboa (-1,5) e Viana do Castelo (-1,3). Por último, a descida no Porto e Leiria foi de -0,7 e -0,3, respetivamente.

Apesar da descida do Porto, a cidade Invicta lidera o ranking das cidades portuguesas com o maior coeficiente Gini, 79,9 pontos.

Seguida por Lisboa (74,6), Leira (68,5), Viana do Castelo (67,4), Aveiro (66,7), Évora (64,2) e Funchal (64,1).

Por outro lado, Beja é a cidade com o parque imobiliário mais homogéneo, com um coeficiente Gini de apenas a 54,8. Seguem-se Faro (59,6), Setúbal (60,5), Viseu (61), Coimbra (62,7) e Braga (63,7).

Cidade País Gini jan 20 Gini dez 20 Diferença

Barcelona Espanha 78,0 77,4 -0,6
Bilbau Espanha 74,2 72,4 -1,8
Florência Itália 77,3 76,9 -0,4
Lisboa Portugal 76,2 74,6 -1,5
Madrid Espanha 83,3 83,3 0,0
Málaga Espanha 78,5 77,2 -1,2
Milão Itália 80,2 77,8 -2,3
Nápoles Itália 76,3 76,0 -0,3
Porto Portugal 80,5 79,9 -0,7
Roma Itália 74,8 74,8 0,0
Sevilha Espanha 72,9 73,6 0,7
Turim Itália 77,8 77,8 0,0
Valência Espanha 78,1 78,4 0,3

Cidades Portuguesas

Capital de Distrito Gini jan 20 Gini dez 20 Diferença

Aveiro 66,2 66,7 0,6
Beja 59,3 54,8 -4,4
Braga 63,7 63,7 0,0
Coimbra 66,6 62,7 -3,9
Évora 69,1 64,2 -4,9
Faro 62,1 59,6 -2,5
Funchal 62,6 64,1 1,5
Leiria 68,8 68,5 -0,3
Porto 80,5 79,9 -0,7
Setúbal 64,5 60,5 -4,0
Viana do Castelo 68,7 67,4 -1,3
Viseu 65,4 61,0 -4,4

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